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致已開業的國大城市廣場
 
  發布時間:2017年05月25日 14:28   
 


一、核心地段是把雙刃劍

國大城市廣場廣場總面積達15萬平方米,容納6萬平方米購物中心(地下2樓到地上10樓)、3萬平方米精品寫字樓和4萬平方米的雷迪森五星級酒店。國大城市廣場作為杭州核心地段的核心商業,項目最不缺少的就是人流和注意力。


核心地段帶來的除了人流外,還有交通的不便。本次考察中我沒有開車,所以并未實際按照引導進入國大的地下三四樓停車場,后續分析中,暫時略過此項分析---說實話我沒找到是從哪邊進的,原來可以從體育場路上進的口子好像被關掉了,現在唯一的停車場入口應該就是在延安路右轉后再右轉進小弄堂的這一個口子。對于開車一族來講,肯定不能算方便,當然好在杭州的小資一族們都很清楚,如果到延安路上逛街的話最好是打車或是坐公交車。


雖然國大項目也實現了無縫與地鐵系統對接,但由于實際的步行距離較遠,并不象上海、香港的幾個地鐵上蓋商業項目一樣,有著巨大的想象空間,在杭州這個小一線城市來講,這樣的項目結構稍微有些超前了。



二、空間實在是個“大槽點”

欄主進入商場最直觀的感受是:沒有感覺,如果說空間結構上杭州的哪個項目讓人失望,我只能選這個了,沒有之一。


因為欄主實際上并不是很懂“現代人的趣味生活”這個定位,所以我是抱著興沖沖的態度跑到國大來感受的----但是在空間上欄主失望了,國大給我看的除了電梯,就是柱子,除了柱子就是電梯,實在是沒有一點購物中心的空間感。



如果你想感受世界電梯的發展結晶,請到國大來。如果你想感受大柱子最多的購物中心,請到國大來。


這可真不是【鄭眼觀商】故意挑剔,也不是故意吐槽,只是無論是從購物中心的空間利用率來講,還是得房率,可見面,顧客感受等多個方面來講,我都不知道國大為何要如此設計他的空間。


國大城市廣場商業的可用面積實際上很小,按道理在這樣的可用面積中應該是盡最大可能的減少公眾設施,降低公攤帶來的面積縮水,并且盡量的做出大平層的感覺。而現在的國大城市廣場在空間設計上卻延用了普遍采用的中庭式設計風格,為了追求有中庭的感覺,用兩組扶梯組成的V字形電梯一直延伸向上,不管你是抬頭還是低頭,你肯定和我感覺一樣就是一個“水管子”,而不是“中庭”。如果說扶梯是必不可少的,那您也沒必要在中庭中再放一組觀光梯了吧?出乎【鄭眼觀商】意料的是,人家還就真真的在中庭又放了一組觀光電梯,坐在電梯里看電梯真的有那么好玩嗎?另外,在四周,為了高樓層的寫字樓和酒店服務,至少還有8組直梯--還沒算藏著的貨梯。


另外,為了托起這個“管子式的中庭”,需要一圈的柱子作為建筑支撐,而這一圈柱子成了第一個“景觀”----擋在所有門店前面,最影響視線的景觀。如果你從一樓抬頭向上看,保證你看不到二樓的門頭,就算你站在同一層樓層上,保證你也看不全三家店的店招和門面。這是為什么啊!這個槽點,真的讓我無比失望,失望于這么優質項目資源的浪費。


從整個項目來看,單層的可用商業面積大約在1500方左右,而粗略估計浪費掉的公攤面積也不相上下。您肯定要說,你也別站著說話不腰疼啊,你也給提些建議。【鄭眼觀商】認為,對于這樣單層面積較小的項目,不宜在中間硬生生開出一個中庭,而更適合用大平層的方案來做,如果把觀光梯放到靠近延安路和體育場路的兩個交匯口,讓購物者可以感受身處核心商業的繁華,是不是更好?如果把入口的門廳加大,拉高,而不是現在這樣做細,做長,是不是更好?!如果把那些自動扶梯就成一組傳統寬大的上下扶梯(現在的扶梯窄的只有0.8m寬,只能容納一人站立,這可是為情侶緊緊抱著創造了條件,但你讓那些同性或非情侶的一起逛街的人只能一前一后就有點說不過去了啊),而把中間那些柱子去掉,是不是空間感會更好,如果把中間那些配套的直梯換成臨街的觀光梯,是不是更好?是不是利用率更高,建筑成本更低?



如果說空間結構上的失望,我只能選這個了,沒有之一。


還有這個大紅柱子到底有什么用,求大神解釋一下,難道就是為了丑丑的擋住我看美女的視線嗎?我的天啊!



三、業態亮點不多

就像欄主在第一篇中分析的一樣:國大的業態定位由于太妄自菲薄,而失去了項目整體的競爭力。



從現在已經開業的業態來看,國大的差異化定位和差異化招商有些“用力過猛”了,用自己最不擅長的去和敵人最擅長的進行PK,本身就是一種戰略性錯誤。為什么這樣說呢?首先,十年前的杭州大家逛街只能到延安路一線,現在的杭州東南西北,高手林立,哪個區域性板塊沒有好的商業項目,要追求新奇特,就要付出代價,而與核心商圈來講那些邊緣區域的商業項目更能夠用低成本追求新奇特,這是其一。其二,國大的差異化應該是在延安路確定消費群體中追求差異化,而不應該和全杭州的項目PK差異化。現在的商業沒有什么秘密可言,也沒有什么是唯一性可言。如果今天你開業后某個業態很火或哪個品牌很熱,我敢保證不出一個月,我家門口的項目里一定也會有一家,你說我還會來國大嗎?這就是現在的商業競爭,你不能追求與所有人不同,也不能與所有人相同,這是其二。


國大定位于“現代人的趣味生活”,或者更確切的說更傾向于追求流行的年青人,于是我們在國大可以看到招商中最大限度的去掉知名品牌主力店,雖然項目的零售品牌很多,但我們很難區分哪家是主力店,沒有“四梁八柱”支撐的項目,其未來的生命力值得懷疑。而如此體量、如此地段的核心商業,如果只是靠入口處1-2樓宏圖三胞的黑科技體驗店、星巴克、Y3等品牌來做支撐,顯然是不夠的。

   

一些新業態或新品牌的引進,確實有一定吸引力,但也很可能成為吐槽的槽點(比如:欄主當天中午就體驗了一下grean&health生活超市,不得不吐槽那份難吃的牛肉飯),對于項目中刻意打破傳統的按照樓層進行業態配置的方法,而采用混搭融合式的業態和品牌搭配,欄主也并不看好(餐飲與服飾放在一起),或許欄主不懂“現代人的趣味生活”。還有就是幾個項目的樓層安排上,生活超市安排到4樓,西西弗書店安排到5樓,嬰童服飾和兒童教育放在6樓......真的好嗎?把書店放到一樓或負一樓會不會更好,把生活超市放到負一樓會不會更方便?悅覽樹放到一樓顯眼的位置做個24小時店是不是更期待。。。。。值得探討。



干癟的花菜,生硬的牛肉,發焦的米飯。。。。是我不懂生活,還是你們的生活不讓我懂。



以上觀點僅代表欄主一人之感受。

以上觀點與欄主所在單位、合作企業無關。

欄主衷心祝愿國大城市廣場項目開業大吉,生意紅火。

欄主如有錯漏之處,敬請指出,一定立刻改正。

欄主推薦一個可參考項目:上海的興業太古匯







鄭紅崗,管理學博士,浙江現代商貿發展研究院特聘研究員、浙江省電子商務研究院研究員、浙江工商大學現代商貿研究中心特聘研究員。

 
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