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專業市場轉型升級系列五:破解業態編配之困
 
  發布時間:2017年05月03日 16:25   
 

 本期【鄭眼觀商】與大家分享:

 破解業態編配之困?


【鄭眼觀商】近期活動:

    4月15日,【鄭眼觀商】代表浙江現代商貿發展研究院成員之一參加全省商貿聯合會會長會議很榮幸,很激動,很感恩,很期待。


    4月16日,【鄭眼觀商】作為“第十八屆中國商品交易市場發展論壇”的全程主持和論壇嘉賓,論壇由中國市場學會主辦,中國市場學會批發市場發展委員會、中國市場學會商務策劃專業委員會承辦,商務部國際商報社、中國商報社、中國市場雜志社、中國商品交易市場信息網、中國商品交易市場專家指導委員會、天津市交易市場協會、南京市場管理協會、無錫市場協會、臨沂商城管理委員會、西柳市場建設管理委員會、江西洪大(集團)股份有限公司、重慶朝天門國際商貿城、樂城國際貿易城等單位協辦,近700名全國各地的商品交易市場當家人參加論壇。


     4月20日,【鄭眼觀商】受商務部培訓中心邀請為全國市縣商務部門相關人士分享關于國際貿易趨勢與跨境電子商務發展分享。


感謝大家的持續認可,【鄭眼觀商】將繼續努力,為現代商貿流通發展建言獻策。


   本期【鄭眼觀商】與大家分享如何在對專業市場進行轉型升級時進行業態的優化調整----破解業態編配之困。


一、專業市場也需要業態編配嗎?

     前面幾期的【鄭眼觀商】已經就專業市場的戰略定位、物業改造與大家進行了分享,希望大家有所收獲。本期來分享一下專業市場的業態編配,很多人可能會有疑問,專業市場只要按照傳統的劃行歸市就行了,專業市場本來就是專業垂直的產品定位還需要什么業態編配嗎?【鄭眼觀商】以前也是這樣理解的,但【鄭眼觀商】結合在城市綜合體的項目策劃中的經驗,越來越覺得專業市場也需要進行科學的業態編配,尤其是一些新建的專業市場或是要進行改造提升的市場最好能夠提前進行合理的業態編配,從而從商業合理性、空間有效性、收益最大化等方面都實現科學有效。

     本期【鄭眼觀商】將嘗試與大家分享如何在對專業市場進行轉型升級時進行業態的優化調整----業態編配。

   業態編配是商業地產策劃中的一個名詞,往往指在一個特定范圍的商業項目中,不同業態之間如何進行科學合理的搭配。這種搭配包括兩個方面,一是指需要從商業功能上包含哪些業態,另一方面指各種業態之間需要以一種什么樣的比例出現。第一個方面的工作取決于【鄭眼觀商】前面兩期中分享的商業功能定位和主題定位以及商業經驗,而第二個方面則取決于對商業空間的科學規劃,【鄭眼觀商】稱之為“黃金分割”。

要提高專業市場的市場盈利必須要先改變傳統市場租金模式,那就必須要提高專業市場的單位坪效。要提高單位坪效的最直接方法就是通過合理的業態編配來引導更高級的業態進駐專業市場。以前的專業市場多是批零結合的市場類型,而且更多功能在于批發功能,所以以前只要按照商品類別“劃行歸市”后并不需要進行額外的業態編配,而如今的專業市場很多已經從批發功能轉向零售功能,尤其是市中心的一些區域型的銷地市場很多都成為了零售體驗型市場、展貿型市場、倉儲型市場等。這樣的市場除了需要具備傳統的檔口式的鋪面外,也需要有像會展、商務洽談、倉儲、物流、電商、商務配套(辦公、餐飲、休閑、娛樂等)等多種業態與之相配套,這就是【鄭眼觀商】提出專業市場也需要業態編配的出發點。

二、專業市場主要業態

專業市場可能包含的典型業態有哪些呢?

1、批發零售業態。批發和零售是專業市場普遍存在的兩種模式,對于不同的專業市場批發和零售在市場中所占的比重并不相同,有些市場純粹按劃行歸市進行劃分后,造成批發商戶和零售商戶之間交叉并存,而且有些市場的“劃行歸市”并不徹底,造成消費者進行消費選擇時很難進行選。

2、市場會展業態。當下的專業市場除了需要去參加每年集中式的規模型采購展會之外,在市場內部也需要有服務于某些品牌商戶的會展功能,比如廣州的白馬市場很早就在市場中設立了供商戶展示走秀的T臺,再如南潯建材市場在市場中也設立有整裝家居的體驗館,這些都是市場中進行會展業態的典型實例。

3、市場倉儲業態。傳統專業市場更多采用的是所謂的“前店后廠”模式,也就是說商鋪只是樣品的展示,而倉儲功能往往在市場之外。尤其是像建材、陶瓷、家具等專業市場,倉儲功能一直在市場之外解決,這也發展出了很多的倉儲型市場。但不可否認的是倉儲作為專業市場的一種業態需要始終是存在的,而如果市場本身可以通過合理的空間布局解決這一問題企不是更好。當然,每個市場的空間結構和模式不同,在進行業態編配時存在著選擇與否的問題并不奇怪。

4、市場物流業態。物流功能一直以來是市場的必要功能配置,但作為業態規劃在傳統專業市場的規劃建設中卻明顯缺失,由于傳統市場對容積率、建安成本等的過分追求,往往造成市場是專業市場,物流卻是馬路物流,即使部分大型市場在配置物流功能時也只是考慮了停車場站的需求,而沒有考慮規模、收益、運營的一致性,有些市場交易區與市場物流區之間的劃分明顯存在缺陷。

5、市場電商業態。電子商務已經成為擴大市場輻射區域,做大市場交易增量的有效手段。而對電子商務業態如何與專業市場的有機融合是解決這一問題的關鍵,專業市場+互聯網并不一定需要開發電商平臺,而更多的需要從電商業態的合理引入和電商功能的有機整合進行規劃設計。比如針對市場商戶理念陣舊,不會運營電子商務的現象,就要適度的引入電商代運營業態,從而替代商戶的電商運營;針對市場商品包裝不符合電商消費需求的特點,就要適度引入電商產品包裝、設計、攝影等業態,從而形成有效補充。

6、商務配套業態。專業市場已經從獨立的商業項目發展成為一種商業綜合體項目,而作為商業綜合體就勢必需要有一定的商務配套功能進行組合。比如專業市場與汽運中心的組合,專業市場與商務酒店的組合、專業市場與餐飲、休閑、娛樂等消費的組合。


以上六種業態只是典型的常規業態,專業市場還存在很多比如行政服務、質量檢驗、金融服務等不一而足。


三、專業市場如何進行業態編配

那專業市場的業態編配應該堅持什么原則呢?

【鄭眼觀商】將在城市綜合體中創立的“鄭氏黃金分割”進行改造后,引入到專業市場的業態編配中(城市綜合體的“鄭氏黃金分割”隨后專門文章介紹)引入到專業市場中,獨創了“鄭氏鉆石分割”。

原則一:業態功能要全。

專業市場的業態最好是保持齊整,完備,也就是不要使專業市場產生短板的業態,如果可能的話市場中最好能夠提供完整的產業鏈上下游業態。

原則二:四梁八柱要穩。

專業市場的六大主力業態和六大輔助業態(未列出)共同構成了專業市場的四梁八柱,而這四梁八柱是使得專業市場能否持續有效運營的關鍵,只要組合好專業市場的六大主流業態,四梁八柱就算站穩了,也就不會離主線脫離太遠。

原則三:商業動線要正。

在進行商業動線設計時應該堅持越簡單越好的原則,而不是越復雜越好。因此,專業市場的業態編配不應該引起客戶動線上的不適應,如果可以按照交易流程或是劃行規市的采購客戶分類進行業態編配,就可以避免出現一些老客戶多、重復采購頻次高、客單價高的業態出現在主動線上,而一些新客戶多、采購頻次低、客單價低的業態出現在副動線上的情況。當然這一原則也并不是一成不變的,需要根據市場的經營特色和空間特點進行合理配置。

原則四:空間利用合理。

傳統的專業市場在進行空間規劃時,恨不得將空間利用到最大,這往往會造成專業市場通道過窄,氣氛不好營造,檔次感差的問題。就像中國的國畫一樣,留白是業態編配中的關鍵,如何在各個業態之間有效的轉接承載,是專業市場業態編配的關鍵。

原則五:預期收益合理。

專業市場的主要預期收益就是租金收益,雖然當前我們提倡專業市場要轉變盈利模式,從傳統的租金式盈利模式向服務式盈利模式轉型,但畢竟大多數專業市場實際做起來并不容易實現。因此,在進行業態編配時必須充分考慮專業市場的合理收益預期,有些業態是用來撐場面的,有些業態是用來賺錢的,有些業態是用來做配套的,有些業態是用來創新的,只有從各種不同的角度對預期進行合理搭配,才能做到有的放矢。

原則六:長期短期均衡。

專業市場的長期運營和短期開業之間往往是一對矛盾,尤其是一些新建項目,在面臨著開業壓力時往往會采用高價回租、降價賣鋪的模式快速回收資金。但當前的商業投資氛圍與幾年前已經發生了根本性轉變,大多數專業市場開發商都有自持比例的限制,即使將商鋪快速賣掉脫手,仍面臨著來自政府部門持續經營的壓力,所以與其以傷害項目為代價進行回籠資金,到不如通過合理的業態編配,真正從商業的角度上將項目運營起來。


四、專業市場業態編配的方向

     專業市場的業態編配和物業改造一樣也不能一概而論,【鄭眼觀商】這里只簡單梳理一下幾個可供專業市場考慮的業態編配的重點方向。

從市場類型的角度來看:

一是產地型專業市場:應該著重加強會展業態、倉儲物流業態、輔助電商業態的重點補充。

二是銷地型專業市場:應該著重加強商務配套類業態、輔助電商業態的重點補充。

從市場區域位置的角度來看:

一是城市中心的市場:應該著重加強零售體驗類業態、商務配套類業態、金融服務、電商、創業孵化等業態。

二是城效區域型市場:應該著重加強會展業態、倉儲物流業態、辦公商輔業態等。

從市場經營模式上來看:

一是批發型市場:應該著重加強會展業態、倉儲物流業態、電商運營業態、辦公商輔業態。

二是零售型市場:應該著重加強商輔消費類業態、休閑娛樂業態。





鄭紅崗,管理學博士,浙江現代商貿發展研究院特聘研究員、浙江省電子商務研究院研究員、浙江工商大學現代商貿研究中心特聘研究員。
 
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