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專業市場轉型升級系列四:破解物業改造之困
 
  發布時間:2017年05月03日 16:18   
 

 本期【鄭眼觀商】與大家分享:

 破解物業改造之困?

     當前的專業市場轉型升級已經進入深水區,簡單的增加一些功能,增加一些裝飾,增加一些品牌商戶已經不能帶動整個專業市場的轉型升級。有些老舊市場的轉型升級已經到了必須要傷筋動骨,做大手術的時候了?而如何進行改造前的商業功能重新定位,如何進行物業空間的合理改造與布局,如何花最少的錢改造出一個可以最大收益的新物業成為最急迫的考驗。但說起來容易,做起來難,改造往往成為擺在專業市場轉型升級面前的重大難題。

    本期【鄭眼觀商】將嘗試與大家分享如何在對專業市場進行物業改造前的策劃和改造后的管理運營做到前后接合,從而更小的投入代價實現最好的轉型升級。


一、正確看待物業改造投入

   就像美女也需要化妝和美容,我們的專業市場也需要不斷的進行外表的裝修和設計改造,如果裝修設計都已經無法改變市場疲態,那我們就一定要進行物業整體改造計劃。

很多專業市場不敢提改造,其主要原因就是害怕投入的不確定性。由于全國各類專業市場的物權結構不同,往往造成專業市場想改造而無法改造,這類物業以小業主持有為主,產權結構復雜,利益沖突難以協調,我們不做具體研究。今天我們主要關注產權統一的專業市場改造,也就是誰投資誰受益的模式。


1、物業改造是老物業的必然選擇。老物業的發展會受到交通、人流、倉儲、服務等方面的各項限制,商戶和采供雙方都要求物業進行改造,比如拓寬內部交通,增加停車設施,提高接待能力,拓寬市場空間。而物業改造除了原址修善、原拆原建、異地再建等。

2、物業改造是提升市場檔次的必然選擇。現在越來越多的專業市場從純批發市場向批發兼零售和以零食體驗為主的市場轉型,面對的消費者不同其要求也完全不同,消費者消費水平的提升完全超過了市場發展的現狀,市場檔次的提升成為吸引采供雙方的關鍵。比如市場檔口的提升、展貿模式的提升、商品品牌的提升等,而這些都需要好的物業進行支撐。

3、物業改造是改變市場模式的必然要求。傳統的三現交易的專業市場已經被線上線下融合的市場發展理念所取代,而市場只能進行現貨商品交易的理念也早就應該被體驗型專業市場所取代,要改變這種市場發展的模式就必然要求市場進行空間的改造提升。比如專業市場改造創業園、專業市場改造酒店商用、專業市場改造綜合體、專業市場改造主題商業空間等,這些都是【鄭眼觀商】的專業服務領域。

4、物業改造是提高市場盈利的必然要求。要提高專業市場的市場盈利必須要先改變傳統市場租金模式,那就必須要提高專業市場的單位坪效。要提高單位坪效的最直接方法就是通過物業改造來引導更高級的業態進駐專業市場。

在端正了對市場進行物業改造的態度之后,我們就要進入實質性的如何進行專業市場的物業改造了。


二、如何進行專業市場物業改造

從一般意義上來看,專業市場的物業改造無非是翻新重建,但在現行市場環境下傳統市場如果還只是翻新了個表皮,沒有賦予建筑空間以新內容、新模式、新體驗那這樣的物業改造基本上可以說是浪費金錢。


【鄭眼觀商】看過很多專業市場進行物業改造,大多都是在沒有任何指導方案和沒有任何商業策劃的基礎上進行的,大多就是長官意志,屁股決定腦袋占了大多數。

而專業市場物業改造的前提其實應該是對市場功能和市場主題、市場服務、市場模式的重新定位,涉及到新瓶裝舊酒和舊瓶裝新酒的問題,專業市場的物業改造更多偏向于舊瓶裝新酒。而要真正實現舊瓶裝了新酒可以飄香千里或者是新瓶裝了舊酒可以越陳越香的效果,那一定要回歸到【鄭眼觀商】專業市場系列二里面的功能定位和主題定位。功能定位要解決專業市場提供哪些產業輔助功能,也就是作為產業價值鏈中的一個環節,市場要實現什么價值創造(不是傳統意義上簡單的交易或是降低搜索或交易成本等)的戰略問題;主題定位要解決專業市場如何實現上述功能的戰術問題。

所有的物業改造必須要有了功能定位和主題定位這兩個定海神針才能夠說是有理有據的物業改造,否則就是搞拆了建建了拆的GDP工程。

以最近【鄭眼觀商】正在咨詢的國內較大的某建材家居市場的物業改造而言,首先明確了市場要走產業鏈的上游,即原木、鋸材市場的功能定位前提下,其空間改造就必須要服務于這一核心功能,而如何高效、低成本的服務這一功能就是很簡單的事情了。更進一步在這一基礎上,我們提出體現當地特色的主題定位,而這一主題定位又進一步通過相應的物業結構和空間組合實現了對主題的呼應,最終的方案得到一致認可。


三、專業市場物業改造的方向

     對于每個市場都有其自身長期形成的資源沉淀,所以物業改造的方向也不能一概而論,【鄭眼觀商】這里只簡單梳理一下幾個可供專業市場主辦方考慮的改造方向。


首先,對于那些繼續以市場交易模式為核心,對市場功能進行改造提升的市場改造項目,都需要以市場功能為核心,圍繞如何實現高效、低成本的商業核心功能這一主題。主要方向可以有:

一是專業市場的垂直動線改造。

二是專業市場的水平動線改造。

三是專業市場的主題空間改造。

四是專業市場的功能劃分改造。

五是專業市場的信息空間改造。

六是專業市場的運營設施改造。


請原諒對以上六條改造建議,【鄭眼觀商】只能點到為止,歡迎私下交流。

其次,對那些不再繼續以市場交易為核心,對市場要進行徹底轉型改造的項目,【鄭眼觀商】有如下建議供參考。


一是專業市場改園區。當前各類雙創園,尤其是一些對物業要求不高的園區,例如文創園、動漫園、新媒體孵化園、大學生創業園、特色主題園區等都是一些市場可供參考的方向,【鄭眼觀商】已經為幾個市場提供過相應的改造升級的管理運營方案,其中也包含向新的園區導入一些產業資源。


二是專業市場改主題館。根據每個市場的實際情況,有些專業市場本來位于旅游景區旁邊,有些在車站旁邊,有些在公園旁邊,有些學校旁邊,甚至有些還在歷史古跡旁邊,像這樣的一些主題特色鮮明的專業市場完全有可能通過相應的改造成為主題館和體驗場所。如【鄭眼觀商】曾經為某老舊的副食品市場提出改造成為集餐飲、休閑、娛樂、社交一體的當地社區商業副中心,取得良好的效果。


三是專業市場改商住辦公。有些專業市場以前是城市的郊區,而現在已經在城市的核心區塊,商住辦公的需求遠超市場本身的需求,國家也已經有相應政策允許我們探索以市場改商住辦公項目的方式成為商業去庫存的方式之一,但由于市場原有主辦方不具備商住辦公的運營經驗,不了解商住辦公的招商、運營、管理模式,市場上也鮮有像【鄭眼觀商】提出的這種可以提供改造+運營+管理系統服務的企業。近期,幾個一直從事產業運營管理的小伙伴在積極與【鄭眼觀商】對接,希望可以為大家探索一條新的可行的道路。


四是專業市場改酒店公寓。近年來,一些日租房、旅租房等模式盛行,有些專業市場具備很好的地段和基礎,完全有能力進行相應的改造。      


四、專業市場物業改造建議

一是必須戰略規劃先行。

二是必須策劃運營一體。

三是必須專業團隊參與。

四是必須著眼長期收益。


五、專業市場物業改造政府模式


【鄭眼觀商】在此僅提供三條框架性的建議:

一、政府專業市場轉型升級股權引導基金牽頭專業市場改造。

二、專業市場產業PPP改造孵化模式。

三、政府聘請專業化的產業運營+專業市場管理服務介入。






鄭紅崗,管理學博士,浙江現代商貿發展研究院特聘研究員、浙江省電子商務研究院研究員、浙江工商大學現代商貿研究中心特聘研究員。
 
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